Stemar groep

Hoe een Stemar project tot stand komt

Op dit moment zijn er veel Stemar projecten in wording. De Residentie rijst prachtig op in de Volgerlanden, de VeerseDyck is reeds in de verkoop en het duurt niet lang meer voor De Noordkade zijn stempel drukt op het Waterbusplein. Het ontwikkelen van een project is echter niet een proces wat over één nacht gaat. In veel gevallen is er sprake van een meerjarig traject. We nemen je graag mee in de acht fases van projectontwikkeling om jou een beeld te geven van ons werk. 

Fase 1. De grond

Elk Stemar project begint met de aanschaf van een stuk grond. Mariëlle van Vliet-van Wingerden vertelt: ‘Als je een stuk grond ziet wat je interessant vindt om te ontwikkelen en een project te realiseren, is de eerste vraag wie de eigenaar is van de grond. Dat kan de gemeente zijn of een derde partij, zoals een tuinder, een particuliere aanbieder of een makelaar.’ Zeventig procent van de nieuwbouwgrond loopt via de gemeente. Op het moment dat je het eigendom in kaart hebt gebracht, kun je met de eigenaar in gesprek om te onderzoeken of er mogelijkheden zijn. Hierbij is de vraag wat er in het bestemmingsplan opgenomen staat voor de desbetreffende grond. Dat kan al woningbouw zijn. Soms is de bestemming nog tuinbouw, landbouwgrond of bouw/bedrijventerrein. ‘Je overweegt op dat moment altijd wat er op dit moment mogelijk is en wat je beoogt met de desbetreffende grond.’ Op de vraag hoe het proces verloopt wanneer de grond nog niet de juiste bestemming heeft, antwoordt Mariëlle: ‘Als de grond braak ligt, is er tijd nodig om een bestemmingswijziging door te voeren. Wanneer je de grond vervolgens bouw klaar maakt, ben je zo een paar jaar verder. De doorlooptijd in zijn geheel is circa 5-10 jaar, afhankelijk van bestemmingswijzigingen en omgeving. Als Stemar groep moeten we ergens een kans in zien, ook al is het nu nog helemaal niets.’ 

Fase 2. Het vlekkenplan

Wanneer de grond de bestemming ‘Wonen’ al heeft, zoals de grond in Volgerlanden, begin je met het maken van een vlekkenplan. Vanuit de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht worden er randvoorwaarden aangeleverd met daarin een grove schets van de typologie en de kenmerken van de woningen, de tuinen en parkeernormering. Het vlekkenplan is het eerste wijkontwerp, waarbij woningen, garages en parkeerplaatsen in verschillende vormen worden aangetekend.

‘Op het moment dat wij als projectontwikkelaar iets anders voor ogen hebben dan de gemeente, gaan wij in gesprek over de mogelijkheden binnen het vlekkenplan. Soms is er de mogelijkheid om wat te schuiven. Op andere momenten staat alles al vast. Het kan gebeuren dat de gemeente wijzigingen doorvoert in het vlekkenplan en andere momenten starten wij zelf een procedure,’ zo vertelt Mariëlle verder. ‘Voordat een project tot stand komt, doen we altijd veel voorwerk. Soms koop je op de gok grond van derden, zelfs voordat een bestemmingsplan gewijzigd is. Of investeren we door al voor de aanschaf van grond van de gemeente een plan aan te leveren. Dit eist de gemeente zodat ze bepaalde plannen kunnen voorkomen. Het risico is echter dat je niet tot een overeenstemming komt.’  

Om het geheel praktisch te maken, geeft Mariëlle een voorbeeld: ‘Wanneer je weet dat een project een rij van 10 eengezinswoningen inhoudt, dan beginnen we met een vooronderzoek. De grote vraag die wij als Stemar groep altijd stellen is: ‘Voor wie ga ik dit project ontwikkelen?’ Binnen de gemeente onderzoeken we wat de demografie is: zijn er voornamelijk gezinnen, jongere of oudere mensen? Aan de hand van dit onderzoek besluiten we welke doelgroep wij aan willen spreken. Bijvoorbeeld een doelgroep die nog te weinig aangesproken wordt binnen de gemeente. Daar kiezen we dan voor om hen een kans te geven. Dat is de passie van Stemar groep, waarbij we natuurlijk afhankelijk zijn van de door de gemeente aangegeven kaders. Wij kijken wat kan! Vervolgens bepalen we welk type woning wij voor ogen hebben en welke prijscategorie past bij de beoogde doelgroep.’  

Fase 3. Het schetsontwerp (SO) 

Na goedkeuring van het vlekkenplan breekt de volgende fase aan. Dit noemen we de SO fase waarin het eerste ontwerp gemaakt wordt. In het vlekkenplan staan kaders opgenomen, zoals de hoogtes van de huizen. Ontwikkelaar en architect schetsen in nauwe samenwerking de beoogde woningbouw. Daarbij wordt rekening gehouden met het stedenbouwkundig kwaliteitsplan. In veel gevallen vormt dit bij de gemeente de leidraad voor een wijk of een dorp. Als er nog geen beeldkwaliteitsplan aanwezig is voor een nieuw te vormen locatie, ontwikkelt de gemeente samen met de ontwikkelaar en architect een visie. De gemeente heeft hierin de lead. Het plan wordt door de stedenbouwkundige van de gemeente samengesteld.

Vanuit de gemeente wordt er door de stedenbouwkundige meegekeken. De stedenbouwkundige heeft een visie voor het hele dorp of de gemeente, waarbij hij met een helikopterview naar het dorp, de wijk en de straat kijkt waar ontwikkeld wordt. Zo heeft hij visie voor wegen, groenverdeling en hoog/laag verdeling van bebouwing. Hij geeft kaders over de hoogte van de goot en de nok van het huis, het type dak en het kleurgebruik van de metselsteen. Zo geeft de stedenbouwkundige het kleurenpalet aan wat hij voor ogen heeft. Van daar uit maken wij keuzes voor bijvoorbeeld een steen voor het schetsontwerp. 

Fase 4. Het samenstellen van het planteam

Aangezien er verschillende disciplines nodig zijn voor de ontwikkeling van een project, wordt er een planteam gevormd. In dit team zitten wij als ontwikkelaar, de gemeente (eigenaar van de grond), de architect, de stedenbouwkundige en een projectleider vanuit de gemeente als aanspreekpunt voor het project. Door de tijd heen wijzigt de samenstelling van het planteam. Wanneer er nieuwe disciplines bij komen, zijn eerder betrokkenen op dat moment niet meer nodig. Je kunt denken aan 'Verkeer’ met parkeerplaatsen en veiligheid, ‘Civiele Techniek’ voor de nutsaansluitingen en riolering en alles rondom de omgevingsvergunning. Met het planteam gaan we in gesprek over het schetsontwerp in relatie tot het vlekkenplan en de kaders van het beeldplan van de stedenbouwkundige. Vanuit de stedenbouwkundige worden vaak nog een aantal wensen gedeeld, zoals het plaatsen van groenhagen in de wijk. ‘Binnen het spanningsveld kom je tot de mooiste eindconclusie, juist in samenspraak met de verschillende belangen van de betrokken partijen’, glimlacht Mariëlle. 

Fase 5: Het voorlopig ontwerp (VO)

Alle input van het planteam resulteert in een voorlopig ontwerp. In dit ontwerp zijn de wijzigingen doorgevoerd en hebben we zicht op de exacte grootte van de percelen. Deze zijn bij een vlekkenplan nog niet definitief. Na de VO is er een go. Op dat moment moet er overeenstemming zijn over de grondprijs. Je kunt je vast wel voorstellen dat er op dat moment al veel tijd en kosten in het project zitten. Denk bijvoorbeeld aan de kosten voor een architect. En de nodige adviseurs die op het gebied van bodem- en grond onderzoeken en bestemmingswijzigingen meelopen in het traject.

Fase 6: Het definitief ontwerp (DO)

Dan is het moment daar. Na alle voorliggende fases wordt het definitief ontwerp gemaakt. Dit wordt bij de gemeente aangeboden voor een vergunningaanvraag. 

Fase 7: De vergunningsaanvraag

Binnen de gemeente bekijkt de afdeling ’Welstand’ het plan. Zij zijn een onafhankelijke derde partij die kritisch meekijkt met het plan. Zo kijken zij of het constructieve deel van de woning voldoet aan de bouwbesluiteisen en de kleurkeuze aansluit bij het stedenbouwkundig ontwerp voor de gemeente. Zodra ‘Welstand’ een positief besluit neemt op het definitief ontwerp, dienen wij het plan bij de gemeente in als een omgevingsvergunningaanvraag. 

Deze wordt allereerst door de gemeente behandeld. Binnen de behandelingstermijn kan het zijn dat we nog extra stukken aan moeten leveren. Na goedkeuring van de gemeente wordt de omgevingsvergunningsaanvraag gepubliceerd in de plaatselijke krant. Vanaf dat moment hebben omwonenden en/of belanghebbenden 6 weken de mogelijkheid het plan bij de gemeente in te zien en indien gewenst als belanghebbende bezwaar aan te tekenen. In sommige gevallen is nieuwbouw voor de omwonenden in bestaande bouw een grote verandering. Daarom neemt Stemar groep de omwonenden graag mee in het proces. Mariëlle vertelt hierover: ‘Als Stemar groep gaan wij op voorhand met omwonenden in gesprek. Zodra het VO goedgekeurd is en wij de grond mogen aanschaffen, plannen wij een afspraak in om met omwonenden in gesprek te gaan. Op die manier krijgen de omwoners inzicht in het project en zijn we in staat om kleine aanpassingen door te voeren in samenspraak met de gemeente. Zodra de bouw van start gaat, houden we de omwonenden graag op de hoogte van de ontwikkeling, zoals de heidagen, het verkeer en de duur van de bouw.’

Wanneer er na 6 weken geen bezwaar is ingetekend of wanneer de gemeente richting de belanghebbenden het bezwaar afgehandeld heeft, kan de vergunning verleend worden. Op dat moment worden alle rapporten rondom de flora-, fauna-, lucht- en bodemonderzoeken, EPC en alle tekeningen gestempeld door de gemeente. Dat betekent dat de vergunning definitief gegund is en dan is het moment dat we kunnen starten met de bouw. 

Fase 8 : Tijd voor verkoop 

Voordat het project in de verkoop gaat, ontwikkelen we met een team de brochures. Ook schakelen we de makelaar en notaris in om de verkoop voor te bereiden. Zodra de prijzen bekend zijn, communiceren we het project naar buiten en wordt de verkoop gestart bij de gekozen makelaar. ‘Gezien de woningnood is vandaag de dag de vraag hoger dan het aanbod, daarom verkopen we veel woningen op basis van inschrijving. Voor 10 eengezinswoningen ontvangen we in korte tijd wel 400 inschrijvingen,’ legt Mariëlle uit. ‘Het voordeel van inschrijving is dat je bepaalde criteria op kunt stellen waar mensen aan moeten voldoen. Zo kun je de woning ook aan laten sluiten bij de doelgroep waar je deze voor bedacht hebt. Je kunt hierbij denken aan een zelfbewoningsplicht van de koper, waardoor het minder aantrekkelijk is voor investeerders. De woningen aan de Veersedyck hebben om die reden een zelfbewoningsplicht van twee jaar. Waar we ook naar kijken is of alle inschrijvers die hebben ingeschreven op eenzelfde bouwnummer ook werkelijk financieel draagkrachtig zijn Het heeft absoluut pluspunten wanneer je al een eerste toets kunt doen voor de financiering voordat je jezelf inschrijft. Zo kun je het inkomen, het spaarpotje, de overwaarde van een voormalig huis of mogelijke support van ouders aantonen. Wanneer je kiest voor loting heb je geen grip op de kopende partij.’ 

Ben jij benieuwd naar de komende projecten van Stemar groep, volg ons dan via LinkedIn of houd onze website in de gaten. Wil je meer weten over de kenmerken van een onze projecten, lees dan onze blog De eigenaardigheden van een Stemar project.