Stemar groep

Samenwerkingspartner Adromi – In gesprek met Simone Zonneveld

Bestemmingsplannen, vleermuizen en archeologie. Het lijken totaal uitlopende thema’s, maar toch hebben ze een gemeenschappelijke deler. Voor een project van Stemar groep daadwerkelijk tot ontwikkeling komt, wordt alles rondom ruimtelijke procedures en plannen in orde gebracht. Adromi is onze samenwerkingspartner als het aankomt op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu. Wij gingen in gesprek met planoloog Simone Zonneveld om een kijkje achter de schermen te geven.

Adromi, specialist op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu

Adromi te Hendrik-Ido-Ambacht is in 1984 gestart en ondertussen uitgegroeid tot een belangrijke speler op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu. Vanuit hun verschillende specialismen ondersteunt zij Stemar groep in verschillende procedures die al lopen vóór een project op de markt komt. Simone vertelt: ‘Onze werkzaamheden starten al ruim voordat een plattegrondtekening van een woning of bedrijfsgebouw definitief is. De oplevering van een woning of bedrijfsgebouw is dan ook een mooi eindresultaat’.

De bestemming van grond vol mogelijkheden

Wanneer Stemar groep gronden wil verwerven, starten onze werkzaamheden doorgaans met de vraag wat de mogelijkheden zijn voor de desbetreffende percelen. Soms heeft de gemeente de bestemming al passend gewijzigd. Wanneer de bestemming niet overeenkomt met de beoogde plannen, moet er een ruimtelijke procedure doorlopen worden. In die gevallen adviseren en begeleiden wij Stemar groep onder andere bij het vertalen van de plannen in een passend ruimtelijk kader.

Meest toegepaste procedures duren minimaal een jaar

‘De meest toegepaste procedures duren minimaal een jaar. Adromi staat Stemar groep bij met advies’, zo deelt Simone. ‘Na het delen van de ideeën, het zien van tekeningen en het proeven van wat de klant wilt, starten onze werkzaamheden met het schrijven van een onderbouwing voor een omgevingsvergunning of een toelichting als onderdeel van het bestemmingsplan. Bij een bestemmingplan heb je een verbeelding, waarbij elke bestemming zijn eigen kleuraanduiding heeft. Bovendien is er sprake van een regeling, waarin bijvoorbeeld bepaald wordt welke functies binnen de bestemming toegestaan of specifiek uitgesloten zijn, hoe hoog je mag bouwen of hoeveel vierkante meters aan bijgebouwen bij de woning mogen staan.

Op www.ruimtelijkeplannen.nl worden alle bestemmingsplannen en de meeste omgevingsvergunningen en ruimtelijke plannen geüpload. Deze ruimtelijke plannen zijn vrij toegankelijk voor iedereen. Zo is het mogelijk je eigen adres in te voeren om zo te zien wat de mogelijkheden zijn en wat de bestemming is van het desbetreffende perceel.

Het verschil tussen een bestemingsplan en een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan

Je kunt door middel van het opstellen van een nieuw (postzegel)bestemmingsplan afwijken van het reeds geldende bestemmingsplan of door het opstellen van een omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan. Dit zijn twee aparte procedures waar je als ontwikkelaar een keuze in maakt. Bij een bestemmingsplan wordt door middel van de verbeelding en regeling het kader gesteld waaraan een bouwvergunning getoetst dient te worden. Dit geeft in veel gevallen de nodige flexibiliteit om gedurende het proces de nodige details in te vullen. Met een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan vraag je een vergunning aan voor een specifieke planinvulling met de daarbij behorende bouwtekeningen. We maken met Stemar Groep altijd een afweging tussen de beschikbare proceduretijd, het detailniveau van de dan beschikbare plannen en de gewenste flexibiliteit. Bovendien speelt nog mee dat in overleg met de gemeente kan worden gekozen voor een bepaalde procedure in verband met het informeren van de omgeving. 

Een 'goede ruimtelijke ordening'

Planologische ontwikkelingen worden getoetst aan ‘een goede ruimtelijke ordening’. Daar zijn maatstaven voor die vastliggen in wet- en regelgeving. Soms kun je dit schriftelijk beargumenteren en op andere momenten heb je milieuonderzoeken nodig. ‘Als Adromi hebben wij allerlei expertise in huis, op het gebied van bijvoorbeeld stikstof, geluid en bodem. Als ontwikkelaar moet je altijd iets met deze disciplines, waarbij er dus niet altijd onderzoek nodig is, maar wel een onderbouwing. Wanneer bijvoorbeeld de gemeente twee jaar geleden onderzoek heeft gedaan, dan volstaat dat onderzoek mogelijk nog. Maar stel je voor dat ergens een fabriek heeft gestaan en er plannen zijn om daar een woningbouwproject te ontwikkelen, dan moet je eerst weten of er bijzonderheden zijn qua bodemkwaliteit.’, zo schetst Simone het proces van ruimtelijke ordening.  

De diverse onderzoeken rondom ruimtelijke ordening en milieu

Je kunt bij de onderzoeken denken aan:

• Geluid
  Wanneer er nabij het plangebied bijvoorbeeld een relevante weg, een spoorlijn, vliegveld of vaarwater ligt, moet dit onderzocht worden.
• Ecologie
  Er moet onderzocht worden of er bepaalde beschermde flora of fauna op het terrein aanwezig kunnen zijn, denk hierbij aan bepaalde vleermuizen, gierzwaluwen, de rugstreeppad of de zandhagedis.
• Stikstof
  Hierbij wordt berekend wat de stikstof uitstoot is tijdens de ontwikkeling van het project (bouw- en sloopfase) en het gebruik na de realisatie (gebruiksfase). Simone vertelt dat we de ontwikkelaar daarin altijd proberen de nodige speelruimte te verschaffen. Ze stelt: ‘houdt rekening met het worstcasescenario. De realiteit is veel weerbarstiger, niet alles zal mee zitten tijdens een bouw.’
• Externe veiligheid
  Dit onderzoek is van belang als men bijvoorbeeld langs gasleidingen ontwikkelt of wanneer er gevaarlijke stoffen vervoerd worden via het spoor, water of de weg.
• Luchtkwaliteit
  Door heel Nederland zijn er diverse meetpunten. We kijken in het geval van luchtkwaliteit naar de locatie, de parameters en toetsen of de waarden conform het vastgestelde beleid zijn.
• Bodemonderzoek
  Bodemonderzoek hangt samen met een historisch onderzoek, waarbij we bekijken wat er voorheen op de grond gestaan heeft of wat voor bedrijfsactiviteiten er plaatsgevonden hebben. Door middel van boringen worden er grondmonsters genomen die vervolgens in het lab onderzocht worden. Indien er sprake van vervuiling is, dan moet geïnventariseerd worden hoe groot de vervuiling is en tot hoe diep deze aanwezig is. Wanneer de grond gesaneerd wordt, brengt dit veel kosten met zich mee wat de economische uitvoerbaarheid van het plan in het gedrang kan brengen.
• Archeologie
  In sommige regio’s wordt er ook gekeken of er aanleiding is om aan te nemen dat archeologische vondsten in de bodem mogelijk kunnen zijn.
• Explosieven onderzoek
  In sommige regio’s is er ook nog sprake van explosievenonderzoek, om te onderzoeken of er bijvoorbeeld mogelijke bommen vanuit de tweede Wereldoorlog op de locatie liggen, zoals in Rotterdam en Alblasserdam.
• Water
  Bij het aspect water wordt er bijvoorbeeld gekeken naar de benodigde watercompensatie. Zo moet men bij verharding compenseren in wateroppervlakte, zoals een watergang graven of een groen dak meenemen in de projectontwikkeling. Bestaande watergangen hebben bijvoorbeeld ook weer een beschermingszone waarbinnen niet gebouwd mag worden. Dit is voor Stemar belangrijke informatie tijdens de planuitwerking.
• Geuronderzoek
  Wanneer een bedrijf met geurproducerende activiteiten wil innoveren of verbouwen moeten zij een geuronderzoek laten doen, zodat zij aan kunnen tonen te voldoen aan de gestelde normen. Maar ook nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw in de buurt van geurproducerende bedrijven, moeten met geuronderzoek aantonen dat ter plaatse van de ontwikkeling geen sprake is van geurhinder.

Wanneer alle benodigde onderzoeken uitgevoerd zijn, wordt het geheel aan documenten in overleg met de ontwikkelende partij gedeeld met de gemeente, het waterschap en/of de omgevingsdienst. Vervolgens wordt het plan door Stemar groep en de gemeente naar buiten gebracht (ter visie gelegd), waarna de omgeving kan reageren op de plannen. Wanneer belanghebbenden een punt inbrengen, adviseren wij Stemar Groep hoe om te gaan met de ingebrachte zienswijzen en wanneer nodig ook het plan aan te passen op basis van de zienswijzen.  Wanneer alle lichten op groen staan en het plan is vastgesteld en later onherroepelijk is, kan het project daadwerkelijk aanvangen en de aannemer aan de slag.

De Omgevingswet is uitdagend!

Als er een werkgebied constant in beweging is, dan is het wel het expertisegebied van Simone Zonneveld: ‘De nieuw in te voeren Omgevingswet is uitdagend, alle wet- en regelgeving op het gebied van ruimte en milieu wordt herzien. We zijn heel scherp op de meest actuele regelgeving. Als Adromi gebruiken wij bijvoorbeeld altijd het vier-ogen-principe, waarbij een collega met gelijke expertise een interne collegiale toets uitvoert. Dit is belangrijk voor de kwaliteit van onze dienstverlening.’ Bovendien schetst Simone dat zij als team veel inzetten op kennisdeling tussen verschillende disciplines om elkaar op de hoogte te brengen en te houden van de laatste ontwikkelingen.

Onze samenwerking is prettig

De samenwerking met Stemar groep ervaart Simone als prettig. ‘Voorafgaand aan een project wordt een startoverleg gehouden. De belangen, wensen en risico’s komen dan gelijk ter tafel. Dit maakt dat wij als Adromi door onze opdrachtgever in staat worden gesteld zo goed als mogelijk te adviseren’.  Stemar betrekt ons ook zeer actief in overleg en afstemming. Zo zijn we altijd op de hoogte van actuele ontwikkelingen en kunnen we efficiënt en doeltreffend adviseren. Dat maakt het werk heel plezierig. Bovendien biedt Stemar de mogelijkheid dat ook andere samenwerkingspartners van Stemar ons direct kunnen benaderen, wat ervoor zorgt dat we efficiënt kunnen samenwerken.’

Werken voor en met Stemar is een samenwerking waarbij we als een gezamenlijk team aan projecten werken. Dit is iets wat goed past bij ons bedrijf.